Altan i ejerforening: Regler, vedtægter og ejerskab

Facaden er fælleseje: Du ejer ikke ydermuren

En af de hyppigste misforståelser blandt nye ejerlejlighedsejere er, at man selv må bestemme over den del af facaden, der støder op til ens stue.

Juridisk er ejendommen opdelt i særejendom (luften og de indvendige overflader i din lejlighed) og fællesejendom (ydermure, etagebjælkelag, trapper og tag). Når der skal skæres hul i murværket for at etablere en altandør, griber man direkte ind i fællesejendommen. Derfor har ingen ejer retskrav på at få opsat en altan, medmindre foreningen har givet sit samtykke.

Læs mere i vores generelle oversigt over altanregler i Danmark.

Flertalskrav og vedtægter på generalforsamlingen

Opsætning af altaner ændrer ejendommens udseende og belaster fælleskonstruktionerne. Normalvedtægtens § 5 foreskriver derfor et såkaldt dobbelt 2/3 flertal:

• Mindst 2/3 af de tilstedeværende stemmeberettigede medlemmer skal stemme for.
• De stemmer, der stemmer for, skal tillige repræsentere mindst 2/3 af fordelingstallene.

Hvis forslaget vedtages, forpligter det bestyrelsen til at give den nødvendige fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse hos kommunen.

Tinglysning og særskilt brugsret

Når en altan monteres på en ejerlejlighed, skal det sikres, at den fremtidige brugsret og de økonomiske forpligtelser er juridisk bindende – også hvis lejligheden videresælges.

Dette klares i praksis ved, at der udarbejdes en altanvedtægt, som tinglyses servitutstiftende på de berørte lejligheder. Servitutten fastslår:

1. At lejlighedens ejer har eksklusiv brugsret til altanen.
2. At ejeren bærer den løbende vedligeholdelsespligt for belægning og værn.
3. At ejeren hæfter for eventuelle følgeskader på facaden forårsaget af mangelfuld vedligeholdelse eller ulovlige indgreb.

Hvem betaler for vedligeholdelse og reparation?

Ansvarsfordelingen mellem ejer og ejerforening opdeles traditionelt i to niveauer:

• Den enkelte ejer: Har pligt til at holde altandækket rent, sikre at afløbstude ikke tilstoppes af blade, rengøre rækværk og overfladebehandle træværk.
• Ejerforeningen: Skal sørge for bygningens overordnede statiske sikkerhed. Det anbefales, at foreningen inddrager altanernes bærende forankringer i ejendommens lovpligtige drifts- og vedligeholdelsesplan. Læs mere i vores vejledning om eftersyn af altaner.

Betydning for ejerlejlighedens friværdi ved salg

I modsætning til en andelsbolig, hvor værdien afskrives lineært over 30 år efter faste regler (se reglerne for altan i andelsbolig), bestemmes værdien af en altan på en ejerlejlighed 100 % af det frie boligmarked.

I større byer som København og Aarhus viser ejendomsmæglerstatistikker, at en velplaceret altan i et roligt gårdmiljø typisk øger lejlighedens salgspris med mere end altanens anskaffelsespris. Se hvad selve etableringen koster i artiklen om altanpriser.